Калькулятор показывает €100 000 на корню, скупщик предлагает €58 000 — и оба правы. Разница между теоретической оценкой и реальной ценой сделки — это пять конкретных дисконтов. Разбираем каждый с реальными числами из VMD-выборки.
TL;DR
- Любая публичная оценка стумпажа — это валовая цена на корню в идеальных условиях. Реальная цена сделки на 20–50% ниже из-за пяти конкретных факторов, которые покупатель уже посчитал, а продавец часто нет.
- Поправка #1 — доступ. Удалённые участки без круглогодичной дороги для лесовоза: −10 до −30%. Каждый километр грунтовки добавляет €4–8/m³ к логистике и съедает выручку.
- Поправка #2 — обременения. Сервитуты, ипотека, kopīpašums (общая собственность), наследственные споры, незавершённое оформление: −5 до −40%. По нашей выборке VMD не виден напрямую, но Земельная книга обнажает.
- Поправка #3 — история рубок. 18,2% частных кадастров в нашей выборке уже имеют свежие clearcut (zkat=14). Если массив прошёл выборочную рубку, оставшийся древостой обычно худший: −10 до −25%.
- Поправка #4 — природоохранные ограничения. 24,9% частных кадастров имеют хотя бы одно ограничение хозяйственной деятельности. Natura 2000, mikroliegums, водоохранные зоны, биотопы: −15 до −50%.
- Поправка #5 — возраст инвентаризации. 41% выделов в реестре имеют данные старше 7 лет (до 2019 года). Покупатель закладывает дисконт за неопределённость: −5 до −15%.
- Совокупно при невыгодном стечении факторов поправки могут забирать половину номинальной цены. Понимание каждого фактора — единственный способ продавца не подарить покупателю информационную асимметрию.
Что считается «оценкой»
Когда наш калькулятор или любая аналогичная платформа показывает €100 000 за гектар или за кадастр, это означает конкретный набор предположений:
Это валовая цена на корню в идеальных условиях: представляя, что покупатель приехал с харвестером прямо в массив, заплатил по средней цене за каждый сортимент и не учёл никаких рисков.
В реальности ничего из этого не верно. Ниже — пять причин почему.
- Запас древесины рассчитан по формуле V = G × H × F (см. наш гид по полям VMD).
- Сортиментная структура взвешена по стандартным долям для дominирующей породы и возраста.
- Цена применена средняя по сортиментам в текущем релизе данных LVM / Latio.
- Площадь чистая, без учёта дорог, канав и просек внутри выдела.
- Ничего не вычтено за расходы на заготовку (это уже забота владельца после получения cirsma-цены).
Поправка #1: Доступ
Стумпаж, который вы получаете, минус транспорт — это то, чем покупатель обладает. Если транспорт дороже, дисконт переходит на ваш стумпаж.
Стандартная экономика для покупателя:
Дополнительные модификаторы:
Практический совет владельцу: до сделки сделайте простой документ — карта Google Earth с отмеченным маршрутом от выдела до ближайшей мощёной дороги, указание километров и состояния каждого отрезка. Если у вас круглогодичный доступ, покупатель не сможет аргументировать «дорога плохая» — это ваш переговорный рычаг.
- Дорога A1 категории (асфальт, круглогодично): €4–6/m³ до распиловки. Без скидки.
- Гравий / ГДКС категория Б, круглогодично: €6–10/m³. Скидка 5–8% от валовой выручки.
- Лесная дорога только для зимнего вывоза: €10–18/m³ + ожидание сезона. Скидка 12–18%.
- Лесная дорога, требующая ремонта или строительства: €18–35/m³ + капвложения покупателя в дорогу. Скидка 20–30%, либо встречное условие «вы строите дорогу за свой счёт».
- Расстояние до ближайшего пилорама / лесопильного завода: каждые 50 км +€1–2/m³.
- Количество перевалок (гравийная дорога, потом асфальт): +5–10% к транспорту.
- Сезонные ограничения (весенняя распутица): минус 4–6 недель в году доступа, что давит на покупателя при срочной заготовке.
Поправка #2: Обременения
Земельная книга (Zemesgrāmata) — главный документ, отражающий правовое состояние участка. Скрытые там обременения скупщик прочтёт за 15 минут перед сделкой и применит дисконт.
Типичные обременения и их типичный размер скидки:
Главный совет: до выставления на продажу запросите свежий выписку из Zemesgrāmata и Lursoft (если кадастр на SIA). Все обременения уберите до сделки — это экономит больше, чем стоят юридические услуги.
- Kopīpašums (общая собственность). Кадастр принадлежит двум и более совладельцам без разделения долей в натуре. Любая сделка требует согласия всех. Если в споре нашли разногласие — сделка стоит. Дисконт продавца: −5 до −15%, иногда сделка вообще не состаивается.
- Сервитут проезда / прохода. Третье лицо (сосед, муниципалитет) имеет право пользования участком: проезд, прокладка коммуникаций, водоснабжение. Усложняет логистику харвестера. Дисконт: −3 до −10%.
- Ипотека или залог. Активный заклад банку — нужно согласие банка на отчуждение. Сделка возможна, но через эскроу с погашением долга из выручки. Дисконт: −5 до −10% за «административную сложность».
- Незавершённое наследование. Кадастр был зарегистрирован на наследодателя, но фактический владелец — наследник без оформленного перехода права. До завершения нотариального оформления сделка невозможна. Дисконт после оформления: −2 до −5% (за издержки покупателя на ожидание).
- Аренда сторонней охоты или сельхозиспользования. Зарегистрированный договор аренды передаётся вместе с участком. Дисконт: −5 до −15%, в зависимости от срока аренды.
- Добровольный лесной сертификат, привязанный к нынешнему владельцу. FSC / PEFC сертификаты часто персональны и теряются при смене владельца. Покупатель закладывает стоимость восстановления сертификата. Дисконт: −2 до −5%.
Поправка #3: История рубок
VMD реестр сохраняет историю последних деятельностей по каждому выделу: год последней плановой рубки (`p_cirp`), год последней любой деятельности (`p_darbg`), флаг «изцирtumc» (zkat=14).
В нашей выборке VMD за 2026 Q2 18,2% частных кадастров (36 771 из 202 206) содержат хотя бы один свежий clearcut. Это означает: почти каждый пятый кадастр уже подвергался cirsma, и оставшийся древостой — это либо: 1) молодняк после восстановления, не имеющий товарной стоимости 30–40 лет, 2) намеренно оставленные семенники и берёзовый подрост, 3) ослабленные деревья, которые не взяли в первую рубку.
Покупатель видит эту историю и применяет дисконт:
Как защититься продавцу: документально подтверждайте, что именно срубалось, когда, и какие сортименты вышли. Чек от лесопилки за прошлую сделку — лучше, чем пустые слова «там была плановая рубка». Если на кадастре действительно прошла грамотная санитарная рубка, оставив здоровый массив, покажите это документами.
- Селективная рубка 5–10 лет назад, оставлены лучшие (что бывает редко): −5%.
- Сплошная клиркат, восстановление есть, молодняк 5–15 лет: оценка идёт по молодняку (низкая), не по премиальным сортиментам.
- Многократные выборочные рубки, оставлены худшие (типично для полу-управляемых лесов): −15 до −25% от валовой оценки оставшегося древостоя.
Поправка #4: Природоохранные ограничения
В Латвии существует развитая система природоохранных регуляций, охватывающая частные леса. По нашим данным 24,9% частных кадастров (49 373 из 198 507) имеют хотя бы одно из следующих ограничений:
Эта поправка — самая опасная, потому что она часто скрыта. Узнать о Natura 2000 можно на geolatvija.lv, о микрозаповедниках — через VMD по запросу или через Dabas datu pārvaldes sistēma (DDPS) на ozolserveri.daba.gov.lv. Покупатель проверяет это в первую очередь — продавец должен сделать то же самое.
- Natura 2000 — европейская сеть охраны природы. Возможна только определённая хозяйственная деятельность, главные рубки часто запрещены или ограничены. Дисконт: −20 до −50%.
- Микрозаповедники (mikroliegums). Установленные защитные участки вокруг гнёзд хищных птиц (орёл-могильник, чёрный аист), бобровых поселений, редких биотопов. Радиус буфера 50–500 м. Дисконт: −15 до −40% на территории буфера.
- Природный парк / резерват. Долины Гауи, Лубансская низина, Слитере и другие. Регуляции варьируются по зоне (нейтральная / культурно-историческая / регулируемого использования). Дисконт: −10 до −30%.
- Водоохранные зоны. Вдоль крупных водоёмов и водотоков 50–100 м буфера с ограниченной рубкой. Если ваш участок в этой зоне, теряете до 40% площади из товарной зоны.
- Биотопы и старолесья. Identifицированные в инвентаризациях VMD участки старого леса (>120 лет), с типичными мхами, лишайниками, грибами. Главная рубка запрещена. Дисконт: −30 до −50%.
- Археологические зоны. Защищённые археологические памятники (городища, старые поселения). Радиус буфера обычно 50 м. Дисконт небольшой, но рубка требует согласования с инспекцией.
Поправка #5: Возраст инвентаризации
Поле `gtf` в VMD-реестре отражает год последней инвентаризации выдела. По нашей выборке (релиз 2026 Q2):
| Период инвентаризации | Выделов | % от выборки |
|---|---|---|
| До 2010 года | 305 046 | 16,2% |
| 2010–2014 | 419 284 | 22,3% |
| 2015–2019 | 457 024 | 24,3% |
| 2020–2023 | 477 821 | 25,4% |
| 2024 и позже | 234 359 | 12,5% |
41% выделов имеют инвентаризацию старше 7 лет (до 2019 года). За 7 лет на лесном массиве происходит много: возраст добавляется, ветровалы случаются, насекомые могут резко изменить состояние. Покупатель закладывает дисконт за информационный риск:
Контрольный приём для продавца: если ваша инвентаризация старше 5 лет и вы готовитесь к продаже, закажите самостоятельно свежий обход (через VMD или независимого таксатора). Это устраняет главный аргумент скупщика «у вас данные устарели» и увеличивает финальную цену больше, чем стоит обход.
- Инвентаризация 2024–2026: актуальная, дисконт 0%.
- 2020–2023: свежая, дисконт −2..−5%.
- 2015–2019: не свежая, дисконт −5..−10%.
- 2010–2014: старая, дисконт −10..−15%.
- До 2010: очень старая, требует свежего обхода. Покупатель либо заказывает обход за свой счёт и применяет −15%, либо просит продавца его оплатить (€1–3 за гектар, 4–8 недель ожидания).
Worked example: €100 000 → €58 000
Реальный кейс на условном среднем кадастре 8 га спелого pine на корню.
| Этап | Скидка | Промежуточный итог |
|---|---|---|
| Базовая оценка стумпажа | — | €100 000 |
| Поправка #1: дорога зимняя, гравий 2 км | −12% | €88 000 |
| Поправка #2: kopīpašums без оформленных долей (один совладелец живёт за рубежом) | −10% | €79 200 |
| Поправка #3: 20% массива клиркат 2018 года, восстановление 7-летнее | −8% | €72 864 |
| Поправка #4: 30% территории в буфере микрозаповедника | −15% | €61 934 |
| Поправка #5: инвентаризация 2017 года, требуется свежая | −6% | €58 218 |
После всех пяти поправок реальная цена сделки — около €58 200, или 58% от теоретической оценки. Это типичный сценарий для среднего лесного кадастра в Латвии.
Если же вы потратите усилия на ликвидацию каждой поправки до сделки:
Совокупно вы можете перевести цену сделки с €58 000 к €70–75 000. Это +€15 000 за 4–8 недель работы по подготовке.
- Доделать оформление совладения (внутренний договор о долях): возвращает 8 пп.
Что показывает наш seller report
Платформа MezaData в seller-режиме генерирует отчёт по конкретному кадастру, в котором указаны:
Этот отчёт не заменяет физический обход и юридическую due diligence, но даёт владельцу количественный ориентир до разговора с покупателем. Большинство владельцев продают на 30–40% дешевле, чем могли бы, не из-за рынка, а из-за того что приходят на встречу без числа.
- Базовая оценка стумпажа в трёх сценариях (low/mid/high) с разбивкой по сортиментам.
- Маркеры всех пяти поправок: расстояние до ближайшей дороги, флаг ограничений (`saimn_d_ie`), флаг свежего clearcut (`zkat=14`), возраст инвентаризации (`gtf`).
- Сравнение с медианой сделок в том же региональном сегменте за последние 12 месяцев.
- Список потенциальных переговорных аргументов на основе этих данных.
FAQ
Если 5 поправок забирают столько, может вообще не продавать?
Не обязательно. Поправки описывают разрыв между теоретической оценкой и сделкой; реальная экономика сделки часто всё равно положительная. Лес стоит €40–80 тыс. за гектар спелого массива, и это серьёзные деньги независимо от поправок. Вопрос в том, сколько вы оставите покупателю и сколько возьмёте себе. Без понимания поправок — покупатель оставляет себе всё.
Можно ли в принципе оспорить покупательский дисконт?
Да, если у вас есть документы. Скупщик заявляет «здесь зимняя дорога» — вы показываете контракт с дорожником о круглогодичном содержании. Скупщик заявляет «инвентаризация устарела» — у вас на руках свежий обход. Каждая объективная цифра, которую вы вносите, переводит на одну строку в подсчёте. Без документов спорить нечем.
Что важнее — устранить все поправки или просто знать о них?
Знать важнее. Большинство владельцев теряют деньги не потому что поправки реальны, а потому что не знают, как они применяются и почему. Покупатель приезжает с готовым числом, владелец слышит «стандартная цена для региона» и соглашается. Если вы знаете, что ваш кадастр имеет 30% территории в Natura 2000, вы и сами заложите этот дисконт в свою цену — и спор пойдёт о +/− 5 пп., а не +/− 30%.
Может ли поправка работать в плюс?
Да, в редких случаях. Premium-факторы:
Но премии меньше дисконтов и встречаются реже. В среднем сальдо на типовом кадастре отрицательное.
Как действовать, если я вижу 30% разницу с предложением скупщика?
Сначала сверьте все 5 поправок: проверьте все ли они учтены в вашем расчёте. Если да — у скупщика искусственно завышенный дисконт; ищите второго и третьего покупателя, разница между предложениями обычно показывает рыночное правое значение. Если нет — у вас неполная картина; подтвердите факты документами и пересчитайте сами.
- Кадастр граничит с асфальтированной дорогой → +3..+5%.
- Однородный качественный массив с ровными деревьями ≥30 см диаметра → +5..+10% за упрощение сортировки.
- Свежая инвентаризация и FSC сертификат, связываемый с участком → +2..+5%.
- Готовая инфраструктура для харвестера (оборудованные погрузочные площадки) → +3..+8%.
Связанные материалы
Эти материалы дополняют разбор и помогают увидеть тему в более широком контексте.
Источники
Этот текст — обзорный гид и не заменяет физический обход кадастра, юридическую due diligence и независимую таксацию перед сделкой. Конкретные размеры дисконтов меняются от случая к случаю; приведённые диапазоны отражают типичные сценарии в латвийской рыночной практике 2024–2026 годов и не гарантированы для вашей сделки.
- VMD Meža valsts reģистр, релиз 2026 Q2 (наша выборка: 18,2% частных кадастров со свежим clearcut, 24,9% с ограничениями, 41% инвентаризаций старше 7 лет).
- Земельная книга (Zemesgrāmata) — официальный реестр обременений и сервитутов (zemesgramata.lv).
- Lursoft — выписки по SIA-структурам с лесной собственностью (lursoft.lv).
- geolatvija.lv — публичная карта Natura 2000 и охраняемых природных территорий.
- Dabas datu pārvaldes sistēma (DDPS) — ozolserveri.daba.gov.lv (микрозаповедники, биотопы).
- Latio Mežu Tirgus Pārskats, Q3 2025 — рыночные эталоны цен и типичные дисконты по сегментам.
- LVM, годовой отчёт 2024 — средние транспортные тарифы и стумпажные цены по сортиментам.